Összehasonlító megközelítés. Meghatározására szolgáló módszerek ingatlan értékét

A világ gyakorlatban területén ingatlanok értékbecslése munka alkalmazott három megközelítés:

• összehasonlító vagy a piac;
• drága;
• nyereséges.

A választott módszer attól függ, hogy az objektum az értékelés és a valós helyzetet, amely köré egy bizonyos típusú ingatlan. Azonban a legmegbízhatóbb módszer még mindig egy összehasonlító megközelítés meghatározásában a becsült érték.

Alapelvei összehasonlító értékelése

Összehasonlító megközelítés - olyan technikák, hogy meghatározza a piaci értéke az ingatlan. Becsült tulajdonság, mint a hasonló tárgyakat.

Az adóalap alapján a következő elveket:

• Kereslet és kínálat. Ez a két mutató elválaszthatatlanul összekapcsolódik, és korlátozott számú javaslatot vet adott kereslet, és fordítva, a további ajánlatok a kisebb a kereslet.
• Csere. Sem a vevő nem fizet magasabb árat, ha az ingatlan a hasonló tulajdonságokkal kevesebbet ér.

A koncepció a piaci értéke közel azonos a koncepció egyensúlyi ár. Az egyensúlyi ár - egy sor mennyiségi jellemzőit és az árak tényező határozza meg a kereslet és a kínálat a projekt, ami összehasonlítva.

A fő kiválasztási kritériumai összehasonlítható értékének meghatározásához az ingatlan

Elemeket, amelyeket figyelembe vett összehasonlító elemzése, a nagyszámú, és ezek kombinációja szinte megegyezik a végtelenségig. Ezért, amikor elemezzük csak egy bizonyos számú tényező, amely közvetlen hatással az árakra.

összehasonlító elemeket. jogként

Bármilyen terhelés vagy szolgaságban csökkenéséhez vezet a költségek becsült objektumot. Azaz bármilyen korlátozása a tulajdonjog - az, hogy csökkentse az árakat. Ha az objektum becsült összehasonlítva hasonló tárgyak nem rendelkezik a hátránya, az ár, éppen ellenkezőleg, növekszik.

Mert rendelkezésre álló földterület szolgalmi - nem az egyetlen lépés lefelé tényező. Érték felmérése nagyon fontos, transzferek tulajdonjoga a föld, vagy a jogot, hogy bérleti, tartós használatra. Az utolsó két szabályok vonatkoznak csökkentő tényezők. Nagyon fontos, hogy a föld bizonyos korlátozásokkal tovább foglalkozni vele.

értékesítési feltételeit

Ilyen körülmények között figyelembe kell venni, ha az értékelt tárgy valóban megkülönböztető jegyeit eladásra.

Ahhoz csökkentő tényezők közé csőd, vagyis az eladó siet, hogy a vételi és eladási tranzakció, mivel az expozíciós időt a tárgy ingatlanpiac minden bizonnyal csökkent, összehasonlítva a hasonló tárgyakat.

Az értékelés a jelentős befolyással kapcsolatos kommunikációt, partneri, hanem értékelni ezeket a kockázatokat is nehéz.

Ha a vevő és az eladó kapcsolatban bérleti viszonyok, és a tervek kötni az adásvételi szerződés közöttük, annak érdekében, hogy mentse a adófizetés, természetesen, a becsült költségek alacsony lesz. Motiváció ebben az esetben az egyik - a felek az ügylet köti egyéb nem piaci viszonyok, ezért az eladó valóban kölcsönöz a vevőnek. Egy ilyen helyzet, ha a tranzakció lesz a lehetőségét tekintve.

Hogy növelje a becsült érték a lakóingatlan hozhat kilátásba részesülő állami támogatást az infrastruktúra fejlesztése. A méret az állítólagos kedvezményes hitelezés alapján határozzuk meg a különbség a támogatott és piaci hitelezés.

piaci feltételek

A mínusz oldalon lehet használni, ha van egy jelentős különbség a piaci ára hasonló tulajdonságokkal és szakértő.

Megváltoztatása funkció szintén figyelembe kell venni annak értékelésekor, mint a hatása a kereslet és kínálat.

Webhely helye birtok

Fizikai tényezők (föld)

Összehasonlító megközelítés értékelésében földön jár gyűjtése jellemzői a tárgy tulajdonság:

• mérete;
• formálni;
• geológia;
• topográfia;
• felkészültségi szintje, vagyis az, hogy törli a föld növényzetet, hogy a szabálytalanságokat megszűnt;
• minőségi mutatói talaj.

A leginkább figyelemre méltó az a jelenléte vagy hiánya dombok vagy lejtők, sziklaalakzatok vagy árkokat. Jelentősen, néhány teherbíró képességét a föld, a szilárdság, a jelenléte a talajvíz. Nagyon fontos, ha van információ a lehetséges előfordulása ásványi anyagok. Ha az információt megerősítette, a föld lesz szükség, hogy a terhet a jövőben.

Általános jellemzői a tárgy kell értékelni

Piaci összehasonlító módszer - a tanulmány a jellemzőit, hogy növeli a költségeket a létesítmények. Ezek közé tartoznak:

• akkora, mint egy épület vagy helyiségek;
• Sokemeletes épületek;
• és a jelenléte területén a kiegészítő létesítmények;
• belmagasság.

Fontos az az anyag, amelyből épült az épület, modernebb és megbízhatóbb is, minél magasabb az érték az ingatlan. Végül, de nem utolsósorban a költségek és az általános megjelenését az épület, a jelenléte a javítási és könnyen hozzáférjen. Ha a bemenet az udvaron, ez lesz a lépés lefelé tényező.

A karbantartás hiánya - ez egy olyan alkalom, hogy módosítsa a értékelő jelentés. Ez a számítás az értéke a javítási költségeket, illetve a helyreállítási munkákat, figyelembe véve az előnyöket származó beruházások alkalmazott építésére vagy javítására.

gazdasági erők

Összehasonlító megközelítés ingatlan - ez figyelembe veszi a lehetséges megtakarítások energiaforrások működés közben. Az állandó költségek növekedése a közművek teszi az emberek állandóan gondolkodni megtakarítás és az alternatív energiaforrások.

Különösen ez a tényező is fontos, ha az objektum szerzett további lízing. Minél nagyobb az arány a jövedelem költségek, amelyek fogják használni működését az épület vagy helyiség, annál kisebb a mérete a visszatérés a tőke nettó jövedelem a bérleti ingatlan.

Ez a kategória a mérésére jelenléte vagy hiánya méter, hogy a hőveszteség minimalizálására rendeznek.

más mutatók

Értékelése során figyelembe véve a jelenléte vagy hiánya elemeinek szolgáltatás. A legegyszerűbb példa - ha van egy lift a házban, vagy sem. A jelenléte egy teljes vagy részleges közlés hiányában, a több csatlakozik a helyi rendszer. Ha túl sok a hiányosság, a korrekciót hajtunk lefelé. Becslés az ingatlan birtokában van még a különböző mutatók.

A szakaszok elszámolás

Minden számítás alapján összehasonlító megközelítés nyílt forráskódú információ a közelmúltban végzett egy hasonló ingatlanügyletek.

értékelés lépéseket:

1. A tanulmány a hasonló javaslatokat az adott ingatlan szegmens, azonosító összehasonlítható, hogy eladták a közelmúltban.
2. Az összegyűjtött információkat elemezzük egyénileg és minden mondatot összehasonlítjuk a becsült ingatlan.
3. Isolation árképzés jellemzők módosítását, az értékelő jelentés.

Megbékélés a korrigált árak és becslése a végső értéke az összehasonlító megközelítés.

Előnyök összehasonlító megközelítés

Először is, a módszer lehetővé teszi, hogy az tükrözze a vélemény csak a tipikus vevők és eladók.

Értékelés tükrözi a jelenlegi árak, figyelembe véve változásokat pénzügyi feltételek, és még az infláció. Az értékelés mindig statikusan földelt.

Ahhoz, hogy értékeljék a tulajdonság, hogy nem szükséges, hogy megtanulják az ingatlanpiac, de csak hasonló tárgyakat. A technika nagyon egyszerű, megbízható eredményeket.

... és hátrányai

• Ez elég nehéz megállapítani a valós ár.
• Minden függőség aktivitását és stabilitását az ingatlanpiacon.
• Az összetett adatok harmonizációját, ahol a hasonló tárgyak jelentősen eltérnek az eladások tekintetében.

Összefoglalva

A lényege az összehasonlító megközelítés értékelése az ingatlan megérteni mind a vevő és az eladó. A technika lehetővé teszi a felek, hogy vizsgálja meg az ingatlanpiacon, és győződjön meg arról, hogy nem vesznek el. Az értékelés alapja lehet a már befejezett ügyletek vagy kínál más eladók. Mindenesetre, az összehasonlító módszer - egy rendszerezése és összehasonlítása az adatok a hasonló tulajdonságokkal. A lényeg, hogy a kiválasztási hasonló tételek összehasonlításhoz figyelembe vette a különleges vagy szokatlan tényezők, mint például a fenyegető biztosíték roham, változások a törvények és rendeletek a helyi szintű, vagy nem felel meg a hitelszerződés, jelenléte elemei kényszer.